Nos últimos dias, um post que circulou no X (antigo Twitter) ganhou milhões de visualizações. A mensagem era clara: “Governo aprova imposto de 44% para aluguel de imóveis”. A frase, simples, pareceu assustar quem tem renda de aluguel ou pensa em investir em imóveis para plataformas como Airbnb. Mas, como costuma acontecer nas redes, a realidade é bem mais complexa.
De onde veio o número 44%?
O número não é um imposto novo criado de forma direta. Ele surge de uma soma hipotética: a alíquota máxima do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), que atualmente é 27,5%, mais a estimativa mais alta do Imposto sobre o Valor Agregado (IVA) que deve entrar em vigor com a reforma tributária. Se juntarmos esses dois percentuais, chegamos perto de 44%.
Importante frisar que ainda não há uma alíquota definida para o IVA. O Ministério da Fazenda divulgou apenas projeções técnicas, que apontam para algo em torno de 28% quando somado ao IRPF. Ou seja, o “44%” só aparece em simulações que consideram o pior cenário possível.
Quem realmente pode chegar a esse patamar?
A reforma tributária, sancionada em dezembro de 2023, traz mudanças importantes para a tributação de aluguéis, principalmente os de curta temporada (menos de 90 dias). Mas a carga de 44% não se aplica a todo locador. Ela pode afetar, em tese, apenas quem reúne os seguintes requisitos:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Ter receita anual proveniente de aluguéis superior a R$ 240 mil (valor que será corrigido pela inflação);
- Realizar locações de curta duração, equiparadas a serviços de hotelaria.
Se você não se encaixa nesses critérios, a sua tributação permanece como antes, seguindo a tabela progressiva do IRPF.
Como funciona o IVA na prática?
O IVA será composto por duas partes:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal, substituindo PIS, Cofins e IPI;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual e municipal, substituindo ICMS e ISS.
Para os aluguéis, a aplicação do IVA dependerá da renda do locador e do tipo de contrato. Até 2025, a cobrança ainda segue apenas a tabela do IRPF, mas a partir de 2026 o novo regime pode entrar em vigor gradativamente.
Exemplos práticos para entender o impacto
1. Aluguel de curta temporada acima de R$ 1.000
Imagine que você cobre R$ 1.200 por mês em um apartamento usado para Airbnb. Se você estiver na faixa de alta renda e possuir mais de três imóveis, a soma das alíquotas poderia chegar a cerca de 44% sobre o valor total. Na prática, isso significaria pagar aproximadamente R$ 528 de tributos mensais.
2. Aluguel residencial de longo prazo
Para contratos de longo prazo, a regra é diferente. Há isenção completa para aluguéis até R$ 600. Acima desse valor, apenas 30% da alíquota do IVA incide sobre o excedente. Se o aluguel for R$ 1.000, a base tributável seria R$ 400, e a taxa aplicada seria 30% de, por exemplo, 28% (valor hipotético), resultando em um tributo bem menor que 44%.
O que muda para quem já paga IRPF?
A tributação via IRPF já existe há décadas. Ela continua válida, com a tabela progressiva que vai de 0% a 27,5% dependendo da renda total do contribuinte. O que a reforma traz é a possibilidade de um adicional (o IVA) que pode ser aplicado em situações específicas. Portanto, quem já paga IRPF não verá sua alíquota mudar de forma abrupta, a não ser que se enquadre nos critérios acima.
Como se preparar?
Se você tem mais de três imóveis ou pensa em expandir seu portfólio, vale a pena:
- Revisar a estrutura de custos e avaliar se a renda de aluguel compensa os impostos futuros;
- Considerar a possibilidade de transformar parte da renda em outras formas de investimento menos tributáveis;
- Ficar atento às publicações oficiais da Receita Federal e do Ministério da Fazenda sobre as alíquotas definitivas do IVA;
- Consultar um advogado tributarista ou contador especializado em imóveis para fazer simulações personalizadas.
Desmistificando o “imposto de 44%”
Em resumo, não há um imposto único de 44% criado para todos os aluguéis. O número circula como uma projeção de pior caso, válida apenas para um perfil muito específico de locador de alta renda e com múltiplos imóveis de curta temporada. Para a maioria dos proprietários, a tributação continuará sendo a mesma de antes, ou sofrerá ajustes gradativos que ainda não têm alíquota fixa.
Então, antes de entrar em pânico ou de descartar a ideia de investir em imóveis, vale a pena entender os detalhes, acompanhar a implementação da reforma e, se necessário, buscar orientação profissional.
Se você já tem experiência com aluguel, compartilhe nos comentários como tem sido sua relação com a tributação. E se está pensando em entrar no mercado, quais são suas dúvidas? Vamos conversar!
